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購房糾紛：買房時遇到原房主毀約怎么辦？ 澄邁房子，年紀越來越大，所以對健康特別在乎，所以考慮在海南澄邁買房。

海南房產(chǎn)的糾紛在我們的日常生活中那已經(jīng)是一件很普遍的事情了。雖然糾紛的雙方爭執(zhí)不下，但是問題還是要解決的，那解決糾紛該找哪個部門呢？海南買房時遇房主毀約怎么辦呢？請看下文。

一、海南買房時遇房主毀約怎么辦

1、要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同

首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同。雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎，如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

2、固定賣方違約的證據(jù)

固定賣方違約的證據(jù)是也是非常重要一環(huán)。如果你都沒有證據(jù)證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。

3、起訴要求繼續(xù)履行

根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行。

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高。

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

4、起訴要求解除合同并賠償實際損失

一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20％。但問題是，如果澄邁房價上漲超過20％，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。這時，可以要求法院調(diào)高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。

二、海南買房遇糾紛該找哪個部門解決？

解決澄邁購房過程中發(fā)生的海南房產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁和行政等辦法加以解決。

1、協(xié)商解決就是買賣雙方通過溝通后，一致協(xié)商以哪種方式來解決問題。

2、調(diào)解解決中的調(diào)解是指澄邁購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時，根據(jù)一方當事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定。

相互諒解，達成和解協(xié)議，使澄邁購房糾紛及時得到解決的一種方式。

3、仲裁解決又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。

仲裁不受行政機關(guān)、社會團體和個人的干預，仲裁委員會與行政機關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當事人上訴的問題。

如要采用仲裁方式解決糾紛，澄邁購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。

4、澄邁購房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的澄邁房地產(chǎn)管理機關(guān)等部門調(diào)解無效或達成協(xié)議后，當事人又反悔的糾紛，或者是澄邁購房糾紛當事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進行處理的一種具體行政行為。

就方式而言，行政解決一般經(jīng)過一級行政決定和行政復議兩個階段。其中，一級行政決定是行政復議的前提和必經(jīng)程序。包括澄邁購房糾紛在內(nèi)的澄邁房地產(chǎn)案件的行政復議依《行政復議法》的規(guī)定進行。

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